A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a atuação do banco como agente financeiro do empreendimento imobiliário não permite a sua responsabilização em caso de atraso na conclusão e entrega da obra. A decisão foi tomada no julgamento de embargos de divergência, para pacificar a jurisprudência das turmas de Direito Privado.
O caso se refere às hipóteses em que a instituição financeira fornece o dinheiro para a construção do imóvel, tendo o próprio bem como garantia, por meio da alienação fiduciária. O banco, enquanto credor fiduciário, empresta dinheiro para a incorporadora imobiliária, devedora fiduciante. E o faz paulatinamente, enquanto fiscaliza a evolução da obra.
Divergência entre turmas do STJ
A 3ª Turma do STJ vinha entendendo que esse tipo de atuação insere a instituição financeira na cadeia de consumo, o que permite sua responsabilização no caso de atraso na entrega ao consumidor final. A 4ª Turma, por sua vez, afasta a legitimidade do banco para responder a esses processos, com base no artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964).
Prevaleceu a posição da 4ª Turma do STJ, em julgamento sob relatoria da ministra Isabel Gallotti e resolvido por unanimidade de votos. Para ela, é equivocado concluir que o banco assume a responsabilidade pela obra apenas porque fiscaliza o empreendimento e vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do projeto.
Fiscalização é direito, não dever
Esse é o formato de negócios porque o banco tem interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento. Logo, faz sentido que acompanhe o desenvolvimento do empreendimento. Se descobrir fraude, desvios ou incapacidade da construtora, a instituição financeira pode rescindir o contrato de financiamento. Por isso, tem o direito e não o dever de fazer a fiscalização.
É por isso que o artigo 31-A, parágrafo 12 da Lei 4.591/1964 veda a assunção de responsabilidade pela instituição financeira. “Não pode esta 2ª Seção, enquanto órgão fracionário, recusar a incidência da norma no caso dos autos. Isso importaria em negar-lhe vigência sem declarar a sua inconstitucionalidade pela maioria absoluta da Corte Especial”, disse a relatora.
Limites da responsabilidade do agente financeiro
O voto da ministra Isabel Gallotti ainda destacou que a jurisprudência do STJ já vem limitando a responsabilização das instituições quando atuam como meras agentes financeiras. Ela se resume às obrigações assumidas para com a incorporadora: a liberação do empréstimo no período acordado, mediante a cobrança dos encargos também estipulados em contrato.
Se o banco for somente credor fiduciário, não tem como responder pelo atraso na obra, a perfeição do trabalho, a exatidão dos cálculos e a atuação de profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro. “Impor aos agentes financeiros esse ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual, implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários”, disse a ministra.
Esses bancos teriam de contratar engenheiros para avaliar e fiscalizar os projetos, os materiais usados, execução de todas as obras e o correto emprego dos recursos emprestados.
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