A discussão sobre a necessidade de um seguro imobiliário no Brasil ganha relevância diante das peculiaridades do registro de imóveis. A matrícula, que concentra titularidade, gravames, ônus reais e litígios, é apontada como um sistema que, em tese, dispensaria o “seguro de título”.
Na prática, porém, o adquirente enfrenta um esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente. Afinal, o país precisa adotar um modelo de seguro imobiliário?
Um sistema que promete, mas exige cautela
O modelo brasileiro adotou um caminho diverso. Aqui, a matrícula pretende concentrar titularidade, ônus e alterações jurídicas relevantes. Os serviços extrajudiciais são dotados de fé pública, e os atos regularmente registrados gozam de presunção relativa de veracidade, legitimidade e autenticidade.
No plano imobiliário, essa presunção se projeta sobre a matrícula, concebida como um arquivo consolidado do imóvel. Além disso:
- a propriedade imobiliária somente se transfere mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente;
- o registro constitui o próprio modo aquisitivo da propriedade.
Essa aparente segurança, contudo, não elimina a necessidade de diligência. O resultado é um sistema que, teoricamente, dispensaria o “seguro de título”, mas que, na prática, impõe ao adquirente esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente. Adota-se a etapa mais custosa do modelo dos EUA e falta, justamente, aquela que ofereceria maior proteção patrimonial ao comprador.
Exceções legais e o dever de diligência
Por que tal exigência persiste se a Lei de Concentração deveria proteger o adquirente de boa-fé contra ônus não constantes da matrícula do imóvel? A resposta é multifacetada.
A própria lei prevê exceções, como:
- situações de falência;
- hipóteses de aquisição ou extinção da propriedade que independem do registro de título para eficácia.
O § 1º do artigo 54 estabelece que situações jurídicas não constantes da matrícula não podem, ou não poderiam, ser opostas ao terceiro de boa-fé que adquire ou recebe em garantia direitos reais sobre o imóvel – propósito reforçado pela Lei 14.382/2022.
Além disso, para caracterizar a boa-fé objetiva, os tribunais seguem exigindo “dever de diligência mínima” e a adoção das “cautelas de praxe”, especialmente quando a legislação presume fraude, como no artigo 185 do Código Tributário Nacional, ao qual o Superior Tribunal de Justiça confere presunção absoluta.
Brasil: cultura de seguros em questão
Sob o aspecto cultural, o brasileiro contrata menos seguros do que o norte-americano. Nos EUA, seguros de saúde, automóvel, vida e residência integram a arquitetura financeira da vida cotidiana. Já no Brasil, a contratação é historicamente mais baixa, marcada por:
- desconfiança em relação às seguradoras;
- percepção de custo elevado;
- aposta, muitas vezes irracional, na ausência do sinistro.
Não existe um mecanismo equivalente no Brasil para proteger os compradores contra eventuais prejuízos financeiros causados por defeitos, disputas ou irregularidades no histórico de propriedade do imóvel. A explicação de que são sistemas jurídicos distintos ou a diferença nos hábitos culturais dos dois países em matéria de seguros são insuficientes para compreender essa questão.
O paradoxo dos custos de transação
Pesquisa comparativa entre sistemas europeus de titulação indica que os custos de transação imobiliária em países com recording system são, em média, cerca de 86% superiores aos que têm registration system (como o Brasil), sobretudo pelos honorários de advogados e notários. O paradoxo brasileiro está em reproduzir custos privados típicos do primeiro sem colher a proteção correlata do segundo.
Um debate que não pode ser ignorado
Diante desse cenário, a discussão sobre a necessidade de um seguro imobiliário permanece em aberto. O que se verifica é que o sistema, que teoricamente dispensaria o “seguro de título”, impõe ao adquirente esforço probatório semelhante à Title Search norte-americana, sem a proteção securitária correspondente.
Não existe um mecanismo equivalente no Brasil para proteger os compradores contra prejuízos por defeitos, disputas ou irregularidades no histórico de propriedade do imóvel.
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