Por Juliana Franco –
Uma recente decisão da Justiça de São Paulo acendeu um alerta importante para empresas, investidores imobiliários e profissionais do Direito Tributário: cobranças milionárias de IPTU podem estar sendo calculadas sobre critérios equivocados — e o impacto financeiro disso pode ser gigantesco.
O caso envolve um grande shopping center da capital paulista que conseguiu anular judicialmente uma cobrança de aproximadamente R$ 17 milhões em IPTU após a constatação de erros técnicos no enquadramento do imóvel realizado pelo município. Com a decisão, o valor do tributo caiu para cerca de R$ 9,8 milhões, uma redução próxima de 50%.
À primeira vista, pode parecer apenas mais uma disputa tributária. Mas o que torna o episódio relevante é justamente o contrário: a discussão não girou em torno de uma “tese mirabolante”, mas da análise concreta da estrutura física do empreendimento e da forma como o poder público interpretou suas características construtivas.
A decisão judicial reconheceu que houve vícios no lançamento do IPTU e também apontou inconsistências no chamado fator de obsolescência — índice que considera a idade e as características do imóvel para definição do tributo.
O caso ganhou relevância porque evidencia uma situação que especialistas afirmam ser mais comum do que parece.
Nos últimos anos, muitos municípios passaram a revisar lançamentos tributários de grandes empreendimentos, alterando padrões construtivos e critérios de avaliação que acabam elevando a arrecadação. O problema é que, em diversas situações, essas revisões não refletem adequadamente a realidade física dos imóveis.
E aí está um dos pontos mais importantes dessa discussão: boa parte das empresas sequer percebe que pode estar pagando mais IPTU do que deveria.
Diferentemente de tributos tradicionalmente mais debatidos no ambiente corporativo, como PIS, Cofins ou ICMS, o IPTU ainda costuma ser tratado como uma despesa “automática”. Poucas organizações aprofundam a análise técnica dos critérios utilizados pelo município para compor a cobrança.
No entanto, quando se trata de grandes áreas comerciais, centros logísticos, indústrias, galpões ou empreendimentos complexos, pequenos enquadramentos podem representar diferenças milionárias.
O próprio Judiciário paulista já vem consolidando entendimento favorável à análise da chamada “área preponderante” do imóvel — ou seja, a identificação do tipo de estrutura que realmente predomina no empreendimento. E isso muda completamente a lógica da tributação.
O caso também chama atenção por outro aspecto: a importância da prova técnica.
Discussões dessa natureza dependem fortemente de perícias de engenharia, análise documental e interpretação minuciosa da legislação municipal. Não se trata apenas de questionar valores, mas de demonstrar tecnicamente que o enquadramento realizado pelo poder público não corresponde à realidade do imóvel.
Em um cenário de arrecadação crescente e fiscalização cada vez mais agressiva, decisões como essa reforçam uma mensagem importante ao setor empresarial: revisar critérios tributários deixou de ser apenas uma medida defensiva e passou a integrar a própria estratégia de gestão patrimonial e financeira.
Mais do que uma redução milionária em um único caso, a decisão abre espaço para uma reflexão maior sobre segurança jurídica, critérios objetivos de tributação e os limites da atuação arrecadatória do Estado.
E, sobretudo, demonstra como a advocacia técnica e estratégica continua sendo peça essencial para equilibrar a relação entre contribuinte e poder público.
Juliana Cordoni Pizza Franco
é advogada tributarista e empresarial, sócia do Rocha Franco Advogados Associados. Com sólida trajetória na elaboração de pareceres e consultas jurídicas, sua atuação é pautada pelo rigor técnico na prevenção de riscos e na otimização da carga tributária corporativa. Especialista em tributos municipais, destaca-se pela condução de demandas complexas envolvendo IPTU, com histórico de decisões favoráveis que geraram impactos financeiros expressivos para seus clientes.
**Este texto é de responsabilidade do autor e não reflete, necessariamente, a opinião deste veículo de comunicação.
Imagem em destaque: Google Gemini
- O Movimento Advocacia Independente (MAI) é uma associação privada sediada em São Paulo, Brasil. Seu foco principal é a defesa de direitos sociais, atuando como uma organização voltada para a advocacia e questões jurídicas.
Últimas publicações
Artigos13 de maio de 2026Quando Um Detalhe Técnico Reduz Um Iptu Milionário: O Caso Que Chamou Atenção Do Mercado Jurídico E Empresarial
Advocacia13 de maio de 2026MAI Realiza Encontro Estratégico e Projeta Novos Passos para a Advocacia Independente
Artigos5 de maio de 2026Por que o porte de armas também deve contemplar os advogados
Artigos6 de abril de 2026Reformar para Preservar: O Brasil Precisa Corrigir o Judiciário — Não Destruí-lo
