Em decisão recente, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) negou o pedido de compradores de um imóvel para receber indenização por atraso na entrega por parte da incorporadora. O caso envolveu a aplicação do princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido), previsto no artigo 476 do Código Civil, que permite a uma parte suspender o cumprimento de sua obrigação se a outra não tiver cumprido a sua.
Entenda o princípio da exceção do contrato não cumprido
Nos contratos bilaterais, nenhuma das partes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação da outra, segundo o artigo 476 do Código Civil. Esse dispositivo consagra a exceptio non adimpleti contractus, que autoriza a suspensão das obrigações de uma parte quando a outra não honra seus compromissos. No caso analisado, a incorporadora deixou de entregar o imóvel no prazo, mas os compradores também não haviam quitado o saldo devedor dentro do período estipulado.
O relator do recurso, desembargador Vito José Guglielmi, destacou que o prazo para a entrega das obras, previsto para 31 de dezembro de 2024, tinha uma tolerância de 180 dias. Além disso, a partir do registro de matrícula do imóvel, os contratantes teriam 90 dias para liquidar o saldo devedor. Como os compradores só efetuaram o pagamento após esse prazo, a incorporadora poderia suspender a entrega das chaves.
O caso concreto e a decisão do TJ-SP
Os compradores ajuizaram ação pedindo tutela de urgência para a entrega do apartamento, a suspensão da cobrança das taxas condominiais, o reembolso dos valores gastos e o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10 mil. Em primeira instância, o juízo deferiu a liminar apenas para determinar a suspensão das taxas do condomínio, por entender que o seu pagamento é dever do incorporador.
No entanto, o magistrado argumentou que a empresa autorizou o acesso dos contratantes ao imóvel mediante a quitação do valor total do apartamento, o que só foi feito pelos compradores depois do prazo previsto no termo firmado. Compreendeu, então, que o fato explica o não cumprimento do pacto por parte da construtora, com respaldo no artigo 476 do CC.
Em contestação, os autores afirmaram que a ré criou obstáculos à quitação do saldo devedor ao disponibilizar documentação essencial para formalizar o financiamento apenas depois do que havia sido combinado. A incorporadora, por sua vez, ressaltou que o acordo assinado indicava que as taxas condominiais e outras despesas do imóvel adquirido seriam arcadas pelo proprietário, independentemente da entrega das chaves.
Fundamentos jurídicos da decisão
O desembargador Vito José Guglielmi sublinhou a cláusula do termo firmado, que aponta que “caso o pagamento do aludido valor ocorra após o prazo pactuado de 90 (noventa) dias acima, o mesmo continuará sendo corrigido pelo índice aqui pactuado e acrescido das penalidades previstas neste contrato”. Reforçou ainda que, com base no Código de Defesa do Consumidor, é permitida a previsão expressa de um prazo certo e usual de tolerância para a entrega das obras.
O relator enfatizou o artigo 476 do CC e o princípio da exceptio non adimpleti contractus para negar o pedido de indenização por danos morais. O colegiado entendeu ainda que não prospera o pedido de restituição das taxas, por estar determinada no pacto a responsabilidade dos compradores de arcar com as despesas decorrentes dele.
Impacto prático para contratos imobiliários
A decisão reforça a importância do cumprimento tempestivo das obrigações contratuais em negócios imobiliários. Compradores que atrasam o pagamento do saldo devedor podem perder o direito de exigir a entrega do imóvel e indenizações por atraso, desde que a incorporadora tenha agido de acordo com o contrato. Por outro lado, a previsão de prazo de tolerância e a cláusula de responsabilidade pelas despesas condominiais são válidas, desde que claras e em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.
Os advogados Jaime Rodrigues de Almeida Neto e Deborah Salatino Trivellato Gonçalves representaram a construtora. A fonte não detalhou o número do processo.
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