STF julga ITBI na cessão de compromisso de compra e venda

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18 de junho de 2026 06:53

STF julga ITBI na cessão de compromisso de compra e venda

STF analisa incidência do ITBI na cessão de compromisso

O Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a repercussão geral da controvérsia sobre a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de compra e venda, quando ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário. A decisão foi tomada no julgamento dos embargos de declaração no ARE 1.294.969/SP, que deu origem ao Tema 1.124. Ao analisar os aclaratórios, o tribunal afastou a reafirmação automática da jurisprudência e reconheceu que ainda não existe entendimento consolidado da corte sobre a questão constitucional debatida.

A principal controvérsia do Tema 1.124 reside no ponto mencionado. A decisão interrompeu a percepção de que o tema já estaria definitivamente solucionado pela jurisprudência anterior do Supremo, especialmente pelos precedentes que afastavam a incidência do ITBI em promessas de compra e venda sem registro da transmissão imobiliária. Agora, o STF terá que definir se a cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda enquadra-se na hipótese constitucional de incidência do ITBI.

Três hipóteses de incidência do ITBI na Constituição

O artigo 156, II, da Constituição prevê que compete aos municípios instituir imposto sobre: “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.” Da leitura do dispositivo, é possível identificar três hipóteses distintas de incidência do tributo:

Transmissão onerosa da propriedade imobiliária;
Transmissão de direitos reais sobre imóveis;
Cessão de direitos à aquisição de imóveis.

Grande parte da jurisprudência construída até o momento concentrou-se nas duas primeiras hipóteses. A cessão da posição contratual do compromissário comprador não necessariamente precisa ser analisada sob essas duas hipóteses constitucionais. A Constituição também prevê incidência sobre a cessão de direitos à aquisição do imóvel, que é uma hipótese autônoma.

Direito à aquisição independe do registro

Esse direito à aquisição do imóvel surge desde a celebração válida do compromisso, independentemente do registro imobiliário. A jurisprudência consolidou o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória independe do registro do compromisso de compra e venda, conforme sedimentado pela Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” O registro possui relevância para atribuir eficácia real ao direito do compromissário comprador perante terceiros. Contudo, a inexistência de registro não elimina o direito à aquisição do imóvel existente na relação contratual.

Quando ocorre a cessão do compromisso, transfere-se precisamente essa posição jurídica: o direito de adquirir o imóvel mediante futura celebração do contrato definitivo. Sob essa perspectiva, a cessão não transmite propriedade imobiliária, mas também não deixa de representar transferência de um direito aquisitivo patrimonialmente relevante.

Interpretação restritiva e seus efeitos práticos

Parte da doutrina sustenta que apenas a cessão registrada poderia sofrer incidência do ITBI, pois somente nessa hipótese haveria transmissão de direito real imobiliário. Esse entendimento parece desconsiderar que a Constituição não limitou a incidência tributária apenas à transmissão da propriedade ou de direitos reais registrados. Ao prever expressamente a tributação da “cessão de direitos à aquisição”, o constituinte criou hipótese autônoma de incidência.

A interpretação restritiva acaba produzindo uma consequência prática relevante: incentiva a informalidade registral. Se apenas cessões registradas forem tributadas, cria-se estímulo econômico para que sucessivas cessões permaneçam fora do fólio real, comprometendo a segurança jurídica do sistema registral imobiliário. O STF, ao julgar o Tema 1.124, terá que equilibrar a proteção do sistema registral com a correta interpretação da norma constitucional.