ITBI em fundos imobiliários: efeitos do Tema 1.348

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27 de outubro de 2026 18:46

ITBI em fundos imobiliários: efeitos do Tema 1.348

O Supremo Tribunal Federal concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento virtual do Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, leading case do Tema 1.348, sob relatoria do ministro Edson Fachin. O acórdão ainda não foi publicado, mas o entendimento firmado já repercute sobre as holdings patrimoniais e as sociedades imobiliárias, que tradicionalmente se valiam da imunidade do ITBI para integralizar imóveis ao capital social sem tributação.

Há, porém, uma consequência menos evidente, que diz respeito aos fundos de investimento imobiliário, cuja estrutura jurídica peculiar pode colocá-los à margem ou no centro dessa discussão.

O alcance do Tema 1.348

O Tema 1.348 trata da imunidade do ITBI prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, que afasta o imposto na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O STF, no julgamento do RE 1.495.108/SP, delimitou os contornos dessa imunidade, especialmente para evitar planejamentos tributários abusivos por meio de holdings patrimoniais.

A decisão, embora ainda pendente de publicação, sinaliza um endurecimento na interpretação do dispositivo, exigindo que a atividade preponderante da sociedade não seja a compra e venda ou locação de imóveis.

Essa virada jurisprudencial afeta diretamente as sociedades imobiliárias que, até então, utilizavam a integralização de imóveis como forma de diferir ou eliminar o ITBI. Com o novo entendimento, tais operações passam a ser escrutinadas sob a ótica da substância econômica, e não apenas da forma jurídica. A fonte não detalhou os critérios exatos adotados pelo STF, mas é certo que a decisão terá impacto imediato na rotina de planejamento patrimonial e sucessório.

Fundos imobiliários em xeque

Os fundos de investimento imobiliário, embora não sejam pessoas jurídicas, são frequentemente utilizados como veículos de investimento coletivo em imóveis, com benefícios fiscais específicos. A questão que se coloca é se a imunidade do ITBI, constitucionalmente dirigida a pessoas jurídicas, pode ser estendida aos fundos, que são condomínios de natureza especial regulados pela Comissão de Valores Mobiliários. A objeção é conhecida: a Constituição fala em pessoa jurídica, e o fundo não o é. O argumento tem peso. Há, porém, quatro respostas.

Primeira, a interpretação teleológica da norma imunizante, que visa estimular a capitalização de empresas e a circulação de riqueza, poderia abarcar os fundos, dada sua função econômica equivalente. Segunda, a equiparação legal dos fundos a pessoas jurídicas para fins tributários em diversas legislações esparsas. Terceira, a possibilidade de o fundo, por meio de seu administrador, realizar a integralização de imóveis em seu patrimônio, ainda que formalmente não haja aumento de capital social. Quarta, a necessidade de evitar distorções concorrenciais entre sociedades imobiliárias e fundos que exercem atividades idênticas.

Precedentes que iluminam o debate

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do AREsp 1.492.971/SP, pela 1ª Turma, relator ministro Gurgel de Faria, em 28 de fevereiro de 2023, já havia enfrentado questão correlata, reconhecendo a imunidade do ITBI para integralização de imóveis em fundo de investimento imobiliário. A decisão, publicada no DJe de 31 de março de 2023, serviu de baliza para os tribunais estaduais, embora não tenha efeito vinculante.

No âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo, a 18ª Câmara de Direito Público, na Apelação 1036674-39.2016.8.26.0053, relator desembargador Wanderley José Federighi, julgada em 23 de novembro de 2017, adotou posição favorável aos contribuintes, entendendo que a imunidade se aplica aos fundos. Mais recentemente, em 24 de setembro de 2026, a mesma Câmara, na Apelação/Remessa Necessária 1156108-07.2025.8.26.0053, relator desembargador Fernando Figueiredo Bartoletti, manteve esse entendimento, reforçando a tese de que os fundos podem gozar da imunidade.

O contraste com os Temas 796 e 593

O STF, no julgamento do RE 796.376/SC, Tema 796, relator para acórdão ministro Alexandre de Moraes, Pleno, DJe de 25 de agosto de 2020, fixou tese sobre a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, estabelecendo que a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante da pessoa jurídica for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Esse precedente, embora não trate especificamente de fundos, influencia a interpretação do Tema 1.348.

Já no RE 330.817/RJ, Tema 593, relator ministro Dias Toffoli, Pleno, julgado em 8 de março de 2017, por unanimidade, os itens 3 e 4 da ementa trataram da imunidade do ITBI na cisão e na incorporação de imóveis, reconhecendo que a imunidade alcança apenas o valor do imóvel incorporado ao patrimônio da pessoa jurídica, e não o valor total da operação. Esses precedentes formam o pano de fundo para a discussão sobre os fundos imobiliários.

Impactos práticos e perspectivas

Para os operadores do Direito, a indefinição quanto à publicação do acórdão do Tema 1.348 gera insegurança jurídica. Advogados que atuam em planejamento patrimonial devem revisar estruturas que envolvam fundos imobiliários e integralização de imóveis, considerando o risco de autuação fiscal. A recomendação é aguardar a publicação do acórdão e, se possível, obter consultas formais junto aos municípios.

Enquanto o STF não se manifesta expressamente sobre os fundos, a jurisprudência do STJ e do TJSP continua favorável aos contribuintes, mas sem garantia de uniformidade. A fonte não detalhou se haverá modulação de efeitos, o que pode impactar operações passadas. O cenário exige cautela e monitoramento constante.

O post A imunidade do ITBI e os fundos imobiliários depois do Tema 1.348 apareceu primeiro em Consultor Jurídico.