Visão geral da reforma tributária sobre imóveis
A reforma tributária, implementada pelo governo federal, reorganiza o sistema tributário brasileiro ao substituir ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins por novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essa mudança impacta diretamente as operações de compra e venda de bens imóveis, gerando dúvidas entre advogados e contribuintes sobre a nova sistemática.
IBS e CBS: incidência sobre imóveis
O IBS e a CBS incidirão sobre a receita da venda de imóveis, mas não substituirão os impostos sobre a transferência de propriedade já existentes, como o ITBI e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Dessa forma, as operações imobiliárias continuarão sujeitas a múltiplas tributações.
Todas as pessoas jurídicas, independentemente de seu objeto social ser atividade imobiliária ou não, estarão sujeitas ao IBS/CBS em suas operações com imóveis. Isso inclui construtoras, incorporadoras e empresas cujo objeto social não seja operações imobiliárias, todas consideradas contribuintes do novo imposto.
Permuta de imóveis: regras específicas
A permuta de imóveis por imóveis sem torna não se submete à incidência de IBS e CBS, sendo tratada como uma troca de bens. Já na permuta com torna, o complemento em dinheiro é considerado uma compra e venda, sujeitando-se à incidência dos novos tributos. Essa distinção é relevante para contratos de permuta, comuns no mercado imobiliário.
Local de incidência e imóveis em construção
O IBS/CBS será devido no local de destino da operação, considerando-se o local onde o imóvel estiver situado para as operações imobiliárias. Essa regra de localização é fundamental para definir a competência tributária e evitar conflitos entre municípios e estados.
Para bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste será a soma do valor de aquisição do terreno e dos gastos com bens e serviços adquiridos até 1º de janeiro de 2027 que componham o custo de produção do bem imóvel. Essa previsão busca evitar a bitributação sobre gastos anteriores à vigência do novo sistema.
Impactos práticos para advogados e clientes
Advogados devem orientar seus clientes sobre a necessidade de revisar contratos de compra e venda, permuta e incorporação imobiliária para adequá-los às novas regras. A manutenção do ITBI e do IR sobre ganho de capital exige atenção redobrada no planejamento tributário das operações. Além disso, a definição do local de incidência e as regras para imóveis em construção demandam análise criteriosa dos custos e prazos.
A reforma tributária, ao unificar tributos indiretos, simplifica a apuração, mas cria novas obrigações para o setor imobiliário. É essencial que os profissionais do Direito acompanhem as regulamentações complementares e orientem seus clientes sobre as melhores práticas para evitar contingências fiscais.
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