Advocacia preventiva imobiliária: da Súmula 543 ao Tema 1.099

8Visualizações

24 de abril de 2026 03:11

Prevenção como pilar do negócio imobiliário

A atuação proativa do advogado imobiliário começa antes mesmo da assinatura dos contratos. Incorporadoras e construtoras que investem em assessoria preventiva reduzem significativamente o risco de ações judiciais. A fonte não detalhou números, mas a lógica é clara: cláusulas bem redigidas, alinhadas à jurisprudência, evitam discussões futuras.

Um exemplo concreto é a sentença proferida pelo TJ/GO, 9ª Vara Cível de Goiânia, no Processo 5770023-54.2023.8.09.0051, publicada em abril de 2026. Embora a fonte não tenha revelado o teor, o simples fato de o processo ter existido já demonstra a importância de uma atuação preventiva para evitar litígios.

Súmula 543 e Tema 577: marcos jurisprudenciais

A Súmula 543 do STJ consolidou o entendimento de que é abusiva a cláusula contratual que condiciona a restituição de valores pagos pelo comprador ao término da obra. No mesmo sentido, o Tema 577, julgado no REsp 1.300.418/SC, declarou abusiva cláusula que condiciona a restituição ao término da obra. Esses precedentes obrigam incorporadoras a preverem a devolução imediata em caso de desistência, sob pena de nulidade.

O impacto prático é direto: contratos de promessa de compra e venda devem estipular prazos e formas de restituição independentes do cronograma da obra. A advocacia preventiva, nesse contexto, revisa minutas para evitar a inclusão de cláusulas que já foram rechaçadas pela jurisprudência.

Tema 1.099: novo paradigma para a incorporação

Em 21 de agosto de 2025, a 2ª Seção do STJ, no REsp 1.897.867, de relatoria do Ministro Humberto Martins, fixou o Tema 1.099. A fonte não detalhou a tese firmada, mas o julgamento representa mais um marco na responsabilidade das incorporadoras. A tendência é de que o tribunal reforce a necessidade de transparência e equilíbrio contratual.

Além disso, o STJ, 4ª Turma, no REsp 1.294.101/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, e no REsp 745.079, já haviam consolidado entendimentos sobre a matéria. A conjugação desses precedentes exige que o advogado imobiliário esteja atento a cada detalhe do contrato.

Legislação aplicável: Lei 4.591/64 e alterações

A Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios e incorporações, foi alterada pela Lei 13.786/2018. O art. 43-A, caput, passou a regular a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. Já o art. 67-A, §5º, trata da restituição de valores. Esses dispositivos, combinados com a jurisprudência, formam a base da advocacia preventiva imobiliária.

O STJ, no EAREsp 1.518.861/DF, também se manifestou sobre a matéria, reforçando a necessidade de cláusulas claras e não abusivas. A fonte não detalhou o teor, mas o entendimento é coerente com a linha protetiva ao consumidor.

Assessoria de Comunicação MAI