Escritura pública e alienação fiduciária fora do SFI

12Visualizações

8 de agosto de 2026 00:18

Escritura pública e alienação fiduciária fora do SFI

Com efeito, o CNJ confirmou que a alienação fiduciária de imóveis pode ser formalizada por instrumento particular fora do SFI, com base no art. 38 da Lei 9.514/1997. Além disso, a decisão amplia o alcance para pessoas físicas e jurídicas e mantém a exigência de registro no cartório de imóveis. No entanto, o tema ainda segue em discussão no STF.

O que decidiu o CNJ

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reconheceu que pessoas físicas e jurídicas podem formalizar alienação fiduciária de imóvel por instrumento particular, ainda que não integrem o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Por sua vez, a decisão foi dada no exame de mérito de um pedido de providências que discutia a validade de exigência de escritura pública para agentes fora do SFI e do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Com isso, a orientação provisória fixada em novembro de 2024 foi confirmada.

Na prática, a controvérsia consistia em definir se a autorização do artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 se aplica somente às operações realizadas no âmbito do SFI ou se permite que qualquer pessoa física ou jurídica utilize instrumento particular para constituir alienação fiduciária de imóvel. Dessa forma, a decisão do CNJ acolheu a interpretação mais ampla. A controvérsia, portanto, foi resolvida em favor da leitura extensiva.

O que estava em jogo

O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 permite que os atos e contratos nela referidos sejam celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Apesar dessa previsão legal, diversas pessoas e entidades passaram a depender de escritura pública quando não abrangidas pelas exceções:

pessoas físicas;
empresas;
incorporadoras;
loteadoras;
fundos;
outros credores privados.

Assim sendo, essa situação passou a ser questionada no âmbito do CNJ.

Com efeito, a União questionou a restrição perante o próprio CNJ, sustentando que ela contrariava os artigos 22, § 1º, e 38 da Lei nº 9.514/1997. Além disso, argumentou que a exigência elevava os custos das operações e criava desvantagem competitiva para agentes situados fora do SFI e do SFH. Em seguida, ao examinar o pedido liminar, em novembro de 2024, o corregedor nacional suspendeu os efeitos dos provimentos até o julgamento definitivo da controvérsia.

Consequentemente, essa orientação provisória foi agora confirmada no exame de mérito do pedido de providências. Ademais, a minuta de provimento estende essa faculdade a pessoas físicas e jurídicas, atuem ou não nos sistemas financeiro e de mercado de capitais. Ficam ressalvadas, assim, as hipóteses em que lei federal exija expressamente escritura pública.

Base legal e Código Civil

A solução adotada pelo CNJ também se harmoniza com o artigo 108 do Código Civil. Em regra, esse dispositivo exige escritura pública para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, mas ele próprio ressalva as hipóteses em que a lei admitir forma diversa. Com efeito, a Lei nº 9.514/1997 constitui justamente uma dessas exceções.

Nesse contexto, o instrumento particular não é tratado como contrato desprovido de solenidade. Ou seja, a própria lei atribui a ele efeitos equivalentes aos da escritura pública para os negócios compreendidos em seu campo de aplicação. Assim sendo, essa previsão é o que sustenta a orientação aplicada pelo CNJ.

Impacto e formalidades

Operações beneficiadas

Com a decisão, pessoas físicas e jurídicas poderão formalizar alienações fiduciárias e atos conexos por instrumento particular, ainda que não integrem o SFI, o SFH ou o mercado de capitais. A orientação beneficia:

financiamentos diretos de incorporadoras e loteadoras;
operações de fundos e securitizadoras;
empréstimos empresariais garantidos por imóveis;
negócios entre particulares.

Em resumo, esse é o impacto prático mais imediato da nova interpretação.

Registro continua obrigatório

Por outro lado, a decisão não elimina as demais formalidades relacionadas à constituição da garantia. Dessa forma, dispensa-se a escritura pública no tabelionato de notas, mas a propriedade fiduciária continua dependendo do registro do contrato no cartório de registro de imóveis competente. Ademais, a qualificação registral também permanece preservada.

Por sua vez, o registrador deverá verificar os requisitos formais e materiais do contrato, especialmente os previstos no artigo 24 da Lei nº 9.514/1997. Todavia, fica vedada apenas a exigência de escritura pública fundada exclusivamente na natureza das partes. Assim, a dispensa não afasta o controle do registro imobiliário.

STF ainda discute

Embora a decisão do CNJ afirme que o STF teria firmado entendimento sobre o tema nos MS nº 39.805 e 39.930, a questão ainda não se encontra pacificada na corte. O assunto segue sendo discutido no MS 40.223, impetrado contra a decisão do corregedor que havia suspendido os Provimentos nº 172 e 175. Assim, a pendência desse mandado de segurança mantém a controvérsia aberta.

Tramitação no STF

Em 27/06/2025, o ministro Gilmar Mendes denegou monocraticamente a segurança. Em seguida, contra essa decisão foi interposto agravo regimental, submetido ao julgamento da 2ª Turma. Após os votos, o ministro Dias Toffoli pediu destaque, transferindo o julgamento do ambiente virtual para a sessão presencial.

Desde então, o caso não foi retomado. Contudo, a fonte não detalhou previsão de retomada.

Por fim, o post Exigência de escritura pública para alienação fiduciária fora do SFI apareceu primeiro em Consultor Jurídico.