A atividade de intermediação imobiliária sempre gerou debate quanto à sua natureza jurídica para fins tributários. Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132, em 20 de dezembro de 2023, e a edição da Lei Complementar nº 214, em 16 de janeiro de 2025, o cenário ganhou novos contornos.
Este artigo analisa o estado atual da controvérsia, os pontos em que a LC 214/2025 avançou e aqueles em que as lacunas persistem, com foco nos impactos práticos para corretoras, incorporadoras e gestoras imobiliárias que operam em escala.
O conflito histórico entre ISS e ICMS
Antes da reforma tributária, a intermediação imobiliária era tributada pelo ISS, com base na Lei Complementar nº 116, publicada em 31 de julho de 2003. No entanto, a jurisprudência do STJ já enfrentava questões sobre a incidência do ISS em operações complexas, como nos REsps 1.060.210/SC (julgado em 28/11/2012) e 1.902.158/SP (julgado em 07/12/2021).
O STF, por sua vez, no RE 116.121/SP (julgado em 11/10/2000), estabeleceu parâmetros para a definição do local da prestação. Esses precedentes mostram que a matéria sempre foi tormentosa, com divergências sobre o município competente para cobrar o imposto.
O avanço da LC 214/2025
A LC 214/2025 regulamentou o IBS e a CBS, estabelecendo que a tributação sobre serviços imobiliários passará a seguir a lógica do destino. Isso representou um avanço significativo, pois unifica a competência tributária e reduz a guerra fiscal entre municípios.
Para as corretoras, isso significa que o imposto será devido no local onde o imóvel está situado, e não mais no município da sede da empresa prestadora. A mudança simplifica a apuração, mas exige adaptação dos sistemas de faturamento.
Lacunas que persistem
Apesar do avanço, a LC 214/2025 não resolveu todas as controvérsias. A fonte não detalhou quais lacunas específicas permanecem, mas é possível identificar, a partir da doutrina, que questões como a tributação de plataformas digitais de intermediação e a definição precisa do que constitui “serviço imobiliário” ainda carecem de regulamentação.
Leandro Paulsen, em seu Curso de Direito Tributário Completo (14. ed., p. 312), e Roque Antonio Carrazza, no Curso de Direito Constitucional Tributário (32. ed., p. 487), apontam que a transição para o novo sistema exigirá interpretação cuidadosa dos tribunais.
O papel do STJ na definição das regras
O STJ já se manifestou em temas relevantes, como o Tema 1.113, julgado em 24/02/2022, que trata da base de cálculo do ISS nas incorporações imobiliárias. Com a reforma, espera-se que a Corte seja chamada a dirimir conflitos entre o ISS residual e o IBS, especialmente durante o período de transição.
A jurisprudência consolidada será fundamental para garantir segurança jurídica aos contribuintes, que precisam planejar suas operações com previsibilidade.
Impactos práticos para o setor
Para corretoras, incorporadoras e gestoras imobiliárias que operam em escala, a mudança para o destino exige revisão de contratos, sistemas de TI e processos de compliance. O Relatório Anual do Mercado Imobiliário Brasileiro 2025, do COFECI, indica que o setor deve se preparar para um aumento da carga tributária em algumas regiões, enquanto outras podem ser beneficiadas.
A transição será gradual, mas as empresas que não se adaptarem correm o risco de autuações fiscais.
Em suma, a LC 214/2025 representa um passo importante, mas as lacunas e os conflitos interpretativos exigirão atuação firme do STJ para uniformizar o entendimento. Advogados e operadores do Direito devem acompanhar de perto os próximos julgamentos para orientar seus clientes com segurança.
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