Decisão do STJ sobre retenção em desistência de imóvel
O ministro Marco Buzzi, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), confirmou a validade de cláusula contratual que permite à incorporadora reter até 50% do valor pago pelo comprador em caso de desistência da aquisição de imóvel.
A decisão se baseia na Lei do Distrato e aplica-se especificamente a empreendimentos sob regime de afetação, marcando um importante precedente jurídico sobre o tema.
Base legal da retenção de 50%
Lei do Distrato e regime de afetação
Conforme explicou o ministro, o percentual de 50% para retenção está estabelecido pela Lei do Distrato (13.786/201). A norma autoriza a empresa a ficar com o dinheiro nos casos em que o imóvel estiver no regime de afetação.
Nesse regime, há separação entre o patrimônio do incorporador e o do empreendimento, o que justifica a aplicação diferenciada da lei.
Divergência com tribunal local
Posicionamento do TJDFT
No caso analisado, uma incorporadora de Caldas Novas (GO) questionava no STJ uma decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT).
O TJDFT havia considerado a cláusula abusiva, reduzindo o percentual de retenção para 25%. Para o tribunal local, era preciso ajustar o valor a ‘patamares razoáveis’ e impedir uma obrigação ‘demasiadamente onerosa para o consumidor’.
Argumentos do TJDFT sobre abusividade
Além de buscar patamares mais equilibrados, o TJDFT argumentou que era necessário impedir o ‘enriquecimento sem causa do fornecedor’.
A corte local não detalhou em que consistiria especificamente o abuso da cláusula, conforme destacou posteriormente o ministro Buzzi em sua análise. Essa falta de especificação foi um dos pontos criticados pelo relator do caso no STJ.
Posicionamento do STJ sobre a questão
Fundamentação do ministro Buzzi
Para Buzzi, a conclusão do TJDFT está em discordância com o entendimento do STJ para imóveis sob afetação.
O ministro ressaltou que a legislação específica prevê a retenção de até 50% nesses casos, não cabendo ao tribunal local modificar esse percentual estabelecido por lei.
A decisão reforça a segurança jurídica para as incorporadoras que operam dentro do marco regulatório.
Impacto para consumidores e mercado
Consequências da decisão
A validação da cláusula pelo STJ significa que compradores que desistirem de imóveis sob regime de afetação poderão perder metade do valor já pago.
Por outro lado, a decisão mantém a previsão legal que busca equilibrar os interesses das partes envolvidas nos contratos imobiliários.
O entendimento uniformiza a aplicação da lei em todo o território nacional.
Próximos desdobramentos
Precedente para casos futuros
A decisão do ministro Marco Buzzi estabelece um importante precedente para casos similares que cheguem ao Superior Tribunal de Justiça.
Incorporadoras e consumidores deverão observar atentamente as cláusulas contratuais, especialmente quanto ao regime de afetação do imóvel.
O tema continua relevante para o mercado imobiliário e para a defesa do consumidor.
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